Como calcular el valor de adquisición.

[SaviR]

Buenas tardes.



Me gustaría conocer su opinión al siguiente caso.

Se produce un incendio en una vivienda unifamiliar que es casi siniestro total, se procede a la reconstrucción de la misma, solicitando al Ayuntamiento de turno las oportunas licencias.

Las escrituras originales, no se modifican, ya que la reconstrucción se realiza sobre los mismos cimientos de la vivienda siniestrada, como así se puede demostrar por los nuevos planos realizados por el arquitecto de turno.

Ahora dicha vivienda se ha vendido y me gustaría saber como calcular el valor de adquisición, teniendo presente que primero se compro el solar, a los dos años se hizo la construcción de la vivienda incendiada y posteriormente la reconstrucción de la misma.

He intentado buscar legislación al respecto poero no he sido capaz de encontrar nada.

Gracias antcipadas por sus comentarios.

 

[Elena-Z]

Me da que la reconstrucción no cuenta... si fue en los mismos términos que la construcción. Distinto si hubiera ampliación de metros, de superficie habitable...

 

[Cachilipox]

Podría ser, quizás tal vez, dependiendo de los justificantes y acreditantes de que dispongas, que ese gasto de "reparación", dada su envergadura, sí se pudiese asimilar a una mejora.

Fuente: TEAC 25/09/2023

DYCTEA

"En este sentido, se considera razonable admitir como prueba de tratarse de obras de rehabilitación conceptuables de mejora, aquellas obras de rehabilitación que tuvieran derecho a la aplicación del tipo reducido del IVA. No se trata de trasladar a los efectos que aquí nos ocupan la exigencia de los requisitos específicos que la normativa del IVA prevé sino de estimar que aquellas obras que ahí se consideran de rehabilitación reúnen la envergadura y sustantividad para poder concluir que constituyen una ampliación o mejora, en atención a las condiciones cualitativas y cuantitativas demandadas."

Y tal y como didácticamente dice la web de la AEAT:

"Obras de rehabilitación

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
   A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo."

Agencia Tributaria: ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas? - Obras de construcción o rehabilitación

 

[Wastual]

Fiscalmente, el art. 35 de la LIRPF -determinación de ganancia patrimonial derivada de transmisión onerosa-, no tiene en cuenta la particularidad que comentas porque "el mecanismo de compensación" del siniestro sufrido es otro y está determinado separadamente -art. 37.g)-. En especial, son particularmente ilustrativas estas Consultas de la Dir. Gral. de Tributos. Aunque hacen referencia al caso de la erupción del volcán de la Palma, el origen del siniestro es totalmente prescindible para la interpretación de la norma, resultando esta última aplicable en general, ya que la destrucción total de la vivienda que se sufre es el elemento determinante.

- Si la reconstrucción de la vivienda fue en su momento cubierta por la indemnización derivada de un contrato de seguro que protegiese dicha contingencia, entonces, esa pérdida patrimonial que se sufrió fue "inmediatamente compensada" con la "ganancia" que supuso el cobro de referida cuantía, resultando un efecto fiscal neutro aunque existiera la percepción de una "renta" adicional "tributable", ya que sólo existiría ganancia patrimonial sujeta a IRPF únicamente si -que, en determinados casos, como es el de la Isla de la Palma, quedan además exentos- la indemnización es por un importe superior al que efectivamente se "invierte" en la reconstrucción -cosa que para nada es habitual-. Por tanto, es este extremo el que "impide" actualizar el valor de adquisición respecto al efectivamente satisfecho en su momento (regla general).

- Ahora bien, si la reconstrucción se realizó contra fondos propios del contribuyente por no resultar asegurado ni auxiliado por alguna Administración pública, en el ejercicio en el que sucedió tal siniestro, y tal y cómo indica las Consultas en cuestión, se debió declarar una pérdida patrimonial a integrar en la base imponible general por un importe igual al "valor de adquisición minorado por la depreciación de los bienes de consumo duradero (naturaleza que con carácter general tendría por ejemplo el mobiliario y ajuar doméstico)", es decir, consistente únicamente en el valor de la reconstrucción de la estructura del inmueble ("las obras", "el continente"), sin incluir su amueblado excepto que se pueda justificar que había elementos que no "habían agotado" su valor residual (porque, por ejemplo, se hubieran adquirido recientemente).

Esa pérdida se hubiera ido compensado año a año según las reglas establecidas, hasta agotarse, teniendo en cuenta que dicho mecanismo legal de "arrastre" no puede extenderse más alla del 4º año natural posterior al que ocurrió, aunque quedara cuantía pendiente. Y si no ha prescrito el ejercicio "original" pueden instarse rectificaciones, con el "inconveniente" -creo que el requerimiento se hubiera notificado igualmente por la "excepcionalidad" del caso- de tener que aportar toda la documentación justificativa para que se "admita".

Edit: he pisado al compañero @Cachilipox, debemos haber redactado la respuesta a la vez. Pero así ya tienes varias "vías" para "pelearlo" y una, además, que no requiere que el desafortunado acontecimiento ocurriera hace menos de 4 años -por lo general-.