Duda sobre el tipo impositivo aplicable

[cmorlin]

Buenos días, expongo mi caso: Tengo una pareja que va a alquilar su casa a una empresa, que ellos mismos han constituido, para que la gestione vacacionalmente.
Como propietario de la casa hará cada mes una factura a la empresa por el alquiler, esa factura tributa al 21%. Y la factura de la comisión es al 21% también. Pero mi duda es que tipo impositivo puede aplicar la empresa cuando haga las facturas a los huéspedes. Según tengo entendido si no presta servicios complementarios está exenta de IVA y si realiza servicios propios de la hostelería un 10%. ¿Es esto correcto? A sí mismo en caso de estar exento, ¿después se puede deducir los gastos?
Gracias

 

[Cachilipox]

Aunque el debate fue iniciado por otra cosa (encuadramiento SS), al final el núcleo del asunto era la fiscalidad:

ALQUILER DE VIVIENDAS Y ALTA RETA

Tengo una Cb formada por dos socios que se dedica a la actividad de alquiler de unos pisos y de alta en la AEAT con el epígrafe 861.2 de Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p. Los socios no están de alta en el RETA pues entendemos que no constituye una actividad económica...

foros.elasesorlaboral.com

Mi opinión totalmente personal, a partir de los criterios (en apariencia divergentes) de la AEAT:
.- Si es el propio propietario del capital inmobiliario quien realiza la actividad, salvo que preste servicios propios del hospedaje, permanece como rendimientos inmobiliarios, y epígrafe 861.2, sección 1ª IAE. Exento de IVA.
.- Si no es el propietario del capital inmobiliario quien realiza la actividad, se califica como actividad económica, epígrafe 685 sección 1ª, tipo de IVA 10 %

 

[Elena-Z]

Buenos días, expongo mi caso: Tengo una pareja que va a alquilar su casa a una empresa, que ellos mismos han constituido, para que la gestione vacacionalmente.
Como propietario de la casa hará cada mes una factura a la empresa por el alquiler, esa factura tributa al 21%. Y la factura de la comisión es al 21% también. Pero mi duda es que tipo impositivo puede aplicar la empresa cuando haga las facturas a los huéspedes. Según tengo entendido si no presta servicios complementarios está exenta de IVA y si realiza servicios propios de la hostelería un 10%. ¿Es esto correcto? A sí mismo en caso de estar exento, ¿después se puede deducir los gastos?
Gracias

Todo correcto:

El propietario arrienda a una sociedad que a su vez lo explota con fines turísticos: el propietario factura con el 21% a la sociedad.
Si la sociedad presta servicios propios de la hosteleria, la fra va con el 10%. Sino, exento de iva.

Cuidado con:
Qué servicios no se consideran de hosteleria (la limpieza solo al principio y final no es hosteleria, tampoco es hostelería cambiar las sábanas al principio y final, no iría al 10%, por ejemplo).
Que tenga algunos con iva y otros sin iva... regla de prorrata.

Si todos están exentos, se puede deducir los gastos, pero NO el iva.

Y por supuesto... que tengan presente que si ellos son socios de la sociedad... operación vinculada.

 

[Elena-Z]

Aunque también te digo... que te he respondido porque he pensado que eras compañero y veo que no...

Esto que comentas es lo suficientemente delicado como para que no le merezca en absoluto la pena querer ahorrarse una gestoría/asesoría que le lleve el área fiscal. Cualquier pequeño error le puede suponer una pasta a él, y a la empresa.

 

[Cachilipox]

@Elena-Z , cuidado, actualiza criterios, que los de la DGT han cambiado el enfoque:

https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0068-23

Si es un mero subarrendamiento, temporal, sigue siendo válido lo de exento de IVA salvo que se presten servicios propios de hostelería.
Pero cuando la cosa es "turística", ya por definición entra dentro de actividad económica, al menos a efectos del IVA (10 %).

"Por lo tanto, trasladando lo anterior al caso concreto planteado, la consultante, por el arrendamiento o subarriendo de inmuebles con fines turísticos, deberá estar dada de alta en el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros” de la sección primera de las Tarifas, con independencia de que preste o no servicios de hospedaje. Es decir, es irrelevante que la atención a los clientes se vaya a extender más allá de la mera puesta a disposición del inmueble, como ofrecer cestas de desayuno sin coste añadido para el cliente o prestar servicios de limpieza con carácter ocasional, ya que al estar clara la finalidad turística del arrendamiento prima sobre otro tipo de consideraciones.

Por tanto, la consultante, si tal y como se desprende del escrito, figura dada de alta en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la sección primera de las Tarifas por el subarriendo de dos inmuebles con fines turísticos, deberá modificar su clasificación y darse de alta en el mencionado grupo 685. Si en el futuro va a destinar el inmueble en propiedad a vivienda de uso turístico, deberá, igualmente, clasificar dicha actividad en el citado grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”."

El criterio es reciente, el año pasado.
Y ya sabemos como acostumbra a actuar nuestra bienamada AEAT: Primero deja que el porquiño se cebe, y cuando tenga buenos jamones y morcillas, requerimiento que te crío.

Y dado que Actividad económica = RETA (salvo ciertos jubilados), tiene su enjundia laboral, no solo fiscal.....

 

[Elena-Z]

@Elena-Z , cuidado, actualiza criterios, que los de la DGT han cambiado el enfoque:

https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0068-23

Si es un mero subarrendamiento, temporal, sigue siendo válido lo de exento de IVA salvo que se presten servicios propios de hostelería.
Pero cuando la cosa es "turística", ya por definición entra dentro de actividad económica, al menos a efectos del IVA (10 %).

"Por lo tanto, trasladando lo anterior al caso concreto planteado, la consultante, por el arrendamiento o subarriendo de inmuebles con fines turísticos, deberá estar dada de alta en el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros” de la sección primera de las Tarifas, con independencia de que preste o no servicios de hospedaje. Es decir, es irrelevante que la atención a los clientes se vaya a extender más allá de la mera puesta a disposición del inmueble, como ofrecer cestas de desayuno sin coste añadido para el cliente o prestar servicios de limpieza con carácter ocasional, ya que al estar clara la finalidad turística del arrendamiento prima sobre otro tipo de consideraciones.

Por tanto, la consultante, si tal y como se desprende del escrito, figura dada de alta en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la sección primera de las Tarifas por el subarriendo de dos inmuebles con fines turísticos, deberá modificar su clasificación y darse de alta en el mencionado grupo 685. Si en el futuro va a destinar el inmueble en propiedad a vivienda de uso turístico, deberá, igualmente, clasificar dicha actividad en el citado grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”."

El criterio es reciente, el año pasado.
Y ya sabemos como acostumbra a actuar nuestra bienamada AEAT: Primero deja que el porquiño se cebe, y cuando tenga buenos jamones y morcillas, requerimiento que te crío.

Y dado que Actividad económica = RETA (salvo ciertos jubilados), tiene su enjundia laboral, no solo fiscal.....

Ostras, ciertamente, se me había pasado esa "novedad".
Pero me parece superfuerte... porque dónde esta el límite entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento turistico... a veces puede ser un límite muy fino...
Y me hace gracia: recientemente se ha puesto de moda el alquiler de viviendas de uso turístico... perdona, el alquiler de apartamentos existe desde antes que inventaran Benidorm...

Pues a más de uno lo han dejado en su casa, porque si el alquiler era exento, no se podía deducir el iva de la compra del apartamento... y ahora, sí podrán. Y cuidado, que hay mucha gente con apartamentos comprados e iva sin poder deducir...

¡GRACIAS COMPAÑERO!

 

[Cachilipox]

Pues a más de uno lo han dejado en su casa, porque si el alquiler era exento, no se podía deducir el iva de la compra del apartamento... y ahora, sí podrán. Y cuidado, que hay mucha gente con apartamentos comprados e iva sin poder deducir...

Precisamente por esa derivada del IVA para los propietarios, yo comentaba más arriba que me da que salvo que finalmente la Directiva Europea diga otra cosa, en España-AEAT, a modo posibilista-pragmático, lo que intentarán es:
Si eres el propietario del capital inmobiliario, rendimientos sin IVA (y así no hay regularización por el IVA de la adquisición)
Si no eres el propietario del capital inmobiliario, sino un gestor-administrador, actividad económica con IVA 10 %

Y si como propietario, que ahora alquilas "viviendas con IVA", pretendes deducirte-regularizar el IVA de adquisición, te dirán que hagas un cambio de uso del inmueble, y que pase de ser calificado urbanísticamente de vivienda a local comercial. Que mientras la cosa sea una vivienda utilizable en exclusiva o prioritariamente como domicilio habitual, nanay de regularizar IVA.

Veremos en que queda la cosa. Saldrá una Directiva Europea, que disciplinará el asunto. Pero en el mientras tanto, en nuestras labores de asesoría debemos ser muy prudenciales, y tener en cuenta todas las posibles contingencias.

 

[Elena-Z]

En esto del iva de las viviendas/apartamentos/similares... hay una buena montada, sí.

Y mucha culpa en algunos casos tienen los bancos que te obligan a comprar con iva aplicando ISP aunque ni de lejos cumplas. Te pasan el muerto y el problemón a tí, (y de rebote al asesor que no sabe cómo hacer entrar en razón porque si lo dice el banco va a misa...) y tira.