ALQUILER DE VIVIENDAS Y ALTA RETA

VILA100

Miembro conocido
Lo de comuneros de distinta naturaleza, comunero industrial y comunero capitalista, es un viejo debate, que una vez se pongan, no tiene mucho recorrido.
A diferencia de las mercantiles, donde la entidad tiene personalidad jurídica propia y diferenciada de sus socios, en las CBs no hay tal diferenciación. Lo que sea o haga la CB, es o hace todos y cada uno de los comuneros en común indivisible.
Para establecer esas diferencias de naturaleza y vínculo social, lo suyo es tirar por las ESPJs, antiguas sociedades civiles que permanecen ocultas, pero con su nif y plena operatividad económica.
Hablado en el foro varias veces…si bien…me cuesta entender que un comunero que no trabaja en la actividad sea autónomo Los rendimientos tiene su debate si son mobiliarios o económico, sin embargo, no trabaja, no administra…¿cómo va a ser autónomo?


salu2
 

Cachilipox

Miembro conocido
Hablado en el foro varias veces…si bien…me cuesta entender que un comunero que no trabaja en la actividad sea autónomo Los rendimientos tiene su debate si son mobiliarios o económico, sin embargo, no trabaja, no administra…¿cómo va a ser autónomo?


salu2
Por la sencilla razón que la Comunidad se basa en lo común indivisible.
Cuando lo que se establece es un rol personal diferente entre unos y otros, no estamos frente a una Comunidad, sino frente a una Sociedad, donde la normativa sí contempla la existencia de un rol industrial y un rol capitalista.

Ejemplo:
Nos juntamos tú y yo, y entre ambos ponemos 100.000 € y adquirimos un camión para destinarlo a transporte de mercancías por carretera.

Si la formalización de dicho acuerdo se basa en la copropiedad del camión, mediante una CB, tan afecta queda tu parte del camión como mi parte del camión. Sea quien sea el que haga de camionero, o el que gestione y administre el día a día, ambos dos ordenamos medios de producción con el fin de intervenir en el tráfico.

Sin embargo, si vamos un poco más allá de esa mera copropiedad, y formalizamos un contrato donde se refleje que cada uno pone tanto o cuanto dinero, y que uno de los dos participa a título meramente financiero (socio capitalista), y el otro, además de poner un dinero (una parte de la copropiedad del camión), será que que efectivamente ejerza de camionero y gestione y administre la actividad (socio industrial), estaríamos ante una SCP o ante una ESPJ, según queramos. Solo el socio industrial estaría en RETA. Y el socio capitalista, al establecer formalmente esa diferencia, queda al margen de la ordenación de medios de producción, pues su aportación no tiene como destino directo "el mercado", sino "el contrato de sociedad".

En resumen, es una sencilla cuestión de "Quien manda".
Si tu mantienes el derecho de decisión (copropiedad directa, comunidad), participes de forma activa (industrial) o de forma pasiva (capitalista), corresponde RETA.
En cambio si hay una cesión del mando directo (la ordenación de medios) de ti hacia el o los socios activos (industriales), quedas excluido del RETA.

De hecho, igualito que el criterio de encuadramiento de los societarios mercantiles. No es el % de titularidad, sino el ejercicio (real o potencial), de las potestades de mando y dirección.

Y las CBs, que no son un contrato, sino una mera situación de hecho y derecho de copropiedad, no permiten establecer esas diferencias.
Si las haces, ya no estas frete a una CB sino frente a una sociedad.
 

VILA100

Miembro conocido
De entrada gracias por el esfuerzo y la argumentación.

Incluso…en CBs con actividad económica y contrato - en el que se regula lo que hace cada uno y lo que obtiene cada cual-, podríamos decir que son una ESPJ de hecho…y…cuadraría tu argumento con el mío. ¿no?

Salu2
 

PEDRO

Miembro conocido
Sí, eso es perfectamente viable, pero tiene sus derivadas de azufre (cosas apestosas).

Dado que la entidad no es la propietaria del bien inmueble, las rentas del subarriendo, si fuesen clasificadas como rendimientos, correspondería ponerlas como rendimientos del capital MOBILIARIO. Hasta aquí, correcto.

Pero a diferencia de otros rendimientos mobiliarios, estos irían a la base general.
Y además, como el resto de rendimientos mobiliarios, no está contemplado como gasto deducible el coste del "alquiler del propio capital".
(Hay alguna web que erróneamente dice que para declarar en IRPF los subarriendos debes restar los gastos del propio arriendo primario.
Y eso no es correcto.)
En IRPF rendimiento del capital mobiliario NO SE ACEPTA como gasto alquilar el bien.
Por ejemplo, si pides un préstamo (pignoraticio) para adquirir acciones de un banco, los dividendos que ganes tributan íntegros, pero no puedes deducirte el coste del alquiler del capital mobiliario (el pago de intereses del préstamo).

Por lo tanto:
Si se lleva como rendimientos mobiliarios
Ingresos íntegros - Algunos gastos

Si se lleva como actividades económicas
Ingresos íntegros - Todos los gastos (incl. el preceptivo RETA)
Muchisimas gracias por la ayuda sinceramente me has ayudado. Lo voy a comentar tal cual con los compañeros de fiscal.
Que pases un buen día
 

PEDRO

Miembro conocido
Hasta que "desde arriba", el robot-algoritmo-IA generativa diga lo contrario.

Es cierto que si pretendes eludir totalmente RETA y Actividades Económicas, la apariencia formal de una CB de "mera administración del patrimonio" es un instrumento más adecuado.

Pero en el momento en que te metes ya en RETAs, y en epígrafes IAE de actividades económicas..... Donde esté una buena ESPJ.....

Por cierto, gracias por la Consuvin.
La desconocía, pero es un cambio muy reciente en el enfoque del asunto, y va a tener mucha enjundia.
Solo curiosidad esta mañana he realizado la consulta por CASIA si los socios que no trabajan tienen que estar en el RETA y esta fue su respuesta:
1708953030236.png
 

Cachilipox

Miembro conocido
Bueno, parece que te ha debido responder el robot y no el humano.
Muy razonable, no se queda en la "forma aparente" de una CB, sino que va al fondo del asunto "¿Que dicen los papeles?".

Claro que tu pregunta podía inducir al error, pues hablas de "socios" en una CB; donde NO HAY SOCIOS, sino comuneros.

En la práctica, te dicen que aunque se llame CB; si se formaliza un contrato, y se demuestra que realmente es una SCP de pactos secretos, o sea, una ESPJ, se aplica el criterio de los contratos y los socios.
 

PEDRO

Miembro conocido
Tienes razón, quizás no tendría que haber puesto socios, estos lo leen y tiran "p´alante " como hacen siempre.
 

Nikki_sp

Miembro conocido
por si sirve de algo sacado de pagina AEAT

Cómo tributan​

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.

Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios.

Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.

Estos servicios serían, entre otros:

  • recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto
  • limpieza periódica del inmueble y el alojamiento
  • cambio periódico de ropa de cama y baño
  • puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc...)
  • y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:

  • limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
  • cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
  • limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)
  • servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos
Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.


https://sede.agenciatributaria.gob....s/quien-obligado-suministrar-informacion.html
 

PEDRO

Miembro conocido
No sabes
por si sirve de algo sacado de pagina AEAT

Cómo tributan​

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.

Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios.

Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.

Estos servicios serían, entre otros:

  • recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto
  • limpieza periódica del inmueble y el alojamiento
  • cambio periódico de ropa de cama y baño
  • puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc...)
  • y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:

  • limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
  • cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
  • limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)
  • servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos
Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.


https://sede.agenciatributaria.gob....s/quien-obligado-suministrar-informacion.html
No sabes lo que te lo agradezco, muchas gracias. Lo pasaré al departamento de fiscal, pues yo únicamente tenía la duda en cuanto si una CB que alquila un piso y luego lo alquila para fines de semana, estudiantes, etc, sería una actividad económica, lo que supondría que tener que dar de alta a alguein en el RETA, o sería un rendimiento inmobiliario.
 

PEDRO

Miembro conocido
Fueron mis compañeros a consultarlo con la administración y al final acabaron peor. Es insólito, les preguntan por el tema del IAE y les dijeron que ya les cambiaron el criterio a ellos un montón de veces, que formulemos una consulta vinculante. Para llorar, vas a la AEAT y te dicen que lo consultes tu.
Asi es que mis compañeros siguen dándoles vueltas al tema.
 

acme2000

Nuevo miembro
Buscando por Google he llegado a este hilo. Mi situación es similar: si el arrendamiento de 2 apartamentos con fines turísticos y habitualidad implica el alta en RETA.
 

Cachilipox

Miembro conocido
El RETA en sí mismo no es por arrendar apartamentos con destino turístico, sino por la calificación como ACTIVIDAD ECONÓMICA.
Ese es el asunto.

Si eres el propietario directo, para la AEAT tan correcto podría ser declararlo como RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (lo clásico que se ha venido haciendo hasta antes de ayer), como ACTIVIDAD ECONÓMICA (Consuvin V0068-23).

Si se clasifica y declara como RENDIMIENTO, no hay RETA.
Si se clasifica y declara como ACTIVIDAD, sí hay RETA.

Si no eres el propietario, sino el gestor, entonces debería ir siempre por ACTIVIDAD (en base a esa consulta vinculante, en el caso de uso turístico quedaría totalmente excluida la posibilidad de calificarlo y declararlo como subarrendamiento).
 
Última edición:

acme2000

Nuevo miembro
El RETA en sí mismo no es por arrendar apartamentos con destino turístico, sino por la calificación como ACTIVIDAD ECONÓMICA.
Ese el el asunto.

Si eres el propietario directo, para la AEAT tan correcto podría ser declararlo como RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (lo clásico que se ha venido haciendo hasta antes de ayer), como ACTIVIDAD ECONÓMICA (Consuvin V0068-23).

Si se clasifica y declara como RENDIMIENTO, no hay RETA.
Si se clasifica y declara como ACTIVIDAD, sí hay RETA.

Si no eres el propietario, sino el gestor, entonces debería ir siempre por ACTIVIDAD (en base a esa consulta vinculante, en el caso de uso turístico quedaría totalmente excluida la posibilidad de calificarlo y declararlo como subarrendamiento).
Muchísimas gracias por la respuesta. En nuestro caso entiendo que podríamos optar por ambas modalidades.
 
Última edición:

figuerock

Nuevo miembro
Buenas tardes, aprovecho el hilo para hacer una consulta similar:
Tengo una vivienda que he puesto en alquiler turístico, en manos de una empresa gestora que se ocupa de todo.
Me he dado de alta en el epigrafe 681.2 y le voy a emitir facturas a la empresa gestora, con su 21% y retención, que es como trabaja la empresa.
Me queda claro lo referente a IRPF e IVA.

La pregunta es: Es obligatorio darse de alta en el RETA? Ejerzo como arquitecto, y estoy asegurado con la Mutua de arquitectos, pero solo cubren lo correspondiente al epígrafe relacionado con mi profesión, así que, de tener que darme de alta, tendria que duplicar esos costes... o una actividad de alquiler está exenta de ello?

Un saludo y mil gracias.
 

Cachilipox

Miembro conocido
Hay dos relaciones económicas:
Propietario -> Gestor
Gestor -> Cliente usuario final

Tú estás solo en la primera, y como propietario del capital inmobiliario, lo que obtienes por ceder a un tercero ese capital, son rendimientos del capital inmobiliario.
Al no estar arrendando un inmueble para uso de vivienda por parte de tu inquilino (el gestor), corresponde IVA, y retención IRPF.
Los rendimientos del capital inmobiliario no constituyen una actividad económica, y no obligan ni permiten el alta en RETA.

(Nota: En el caso, lo de la mutualidad no te serviría)

No entiendo lo de epígrafe 681.2.
El 681, Servicios de hospedaje en hoteles y moteles, no tiene apartado 2.
¿No será el epígrafe 861.2?
 

figuerock

Nuevo miembro
Hay dos relaciones económicas:
Propietario -> Gestor
Gestor -> Cliente usuario final

Tú estás solo en la primera, y como propietario del capital inmobiliario, lo que obtienes por ceder a un tercero ese capital, son rendimientos del capital inmobiliario.
Al no estar arrendando un inmueble para uso de vivienda por parte de tu inquilino (el gestor), corresponde IVA, y retención IRPF.
Los rendimientos del capital inmobiliario no constituyen una actividad económica, y no obligan ni permiten el alta en RETA.

(Nota: En el caso, lo de la mutualidad no te serviría)

No entiendo lo de epígrafe 681.2.
El 681, Servicios de hospedaje en hoteles y moteles, no tiene apartado 2.
¿No será el epígrafe 861.2?
gracias por tu respuesta.
en efecto, es el epigrafe 861.2 de uso distinto a vivienda. tengo un contrato de “cesión de explotación de alquiler de vivienda de uso turistico” con la empresa explotadora.

por lo que leo en este articulo https://getquipu.com/blog/debes-dar...a-alquilar-viviendas/#necesario-alta-autonomo

mi caso es una de las exenciones de estar de alta en el RETA:
  • Cedes el inmueble con uso vacacional a un tercero para su explotación y percibes unos ingresos, pero no intervienes en nada relacionado con el alquiler y su uso.
con lo que entiendo, puedo seguir mi actividad con la mutualidad, y sin RETA, sino como rendimiento del capital inmobiliario, correcto?
entiendo, además que estas facturas que emito a la gestora deben llevar otra numeración diferente a las de mi actividad profesional?

muchas gracias!
 

Cachilipox

Miembro conocido
A efectos de IVA, eres empresario tanto por lo de arquitectura como por lo del arrendamiento.
Pero a efectos de IRPF, van a cajones diferentes.
Lo suyo es tener 2 series de facturas diferenciadas, para llevar de forma clara la contabilidad.
 

figuerock

Nuevo miembro
A efectos de IVA, eres empresario tanto por lo de arquitectura como por lo del arrendamiento.
Pero a efectos de IRPF, van a cajones diferentes.
Lo suyo es tener 2 series de facturas diferenciadas, para llevar de forma clara la contabilidad.
muchas gracias.
entiendo que mi caso sería el 3.2.1 de este documento:

me queda claro. gracias!
 
Arriba